Marc-André Carignan

 
 

Encadrement des mezzanines sur le Plateau: le débat ne s’essouffle pas!

Date de publication originale: le 5 septembre 2017 à 17:00.

De nouvelles dispositions visant à encadrer différemment la construction de mezzanines dans l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal, à Montréal, mènent actuellement à une mobilisation citoyenne grandissante pour s’opposer à ces changements règlementaires. Une pétition, signée par plus de 1000 résidents et membres de la communauté architecturale, circule d’ailleurs à ce sujet.

Pour mieux comprendre la position de chaque camp, notre collaborateur Marc-André Carignan a interpellé deux architectes montréalais – Stephan Chevalier (Chevalier Morales Architectes) et Jean Beaudoin (Intégral Jean Beaudoin) – qui n’ont pas la même lecture de ce projet règlementaire.

 

En quelques lignes, que propose exactement ce nouveau projet de règlement?

 

SC: Il propose de revoir la définition du terme « mezzanine » stipulée dans le règlement existant. Une mezzanine, au sens du règlement actuel, est l’ajout d’une partie de plancher au-dessus d’un étage existant. Pour être considéré comme une mezzanine, l’ajout ne doit pas dépasser 40% de la superficie de l’étage situé sous celui-ci. Autrement, l’ajout sera considéré comme un « étage supplémentaire », ce qui dans bien des cas n’est pas permis par le règlement d’urbanisme. Cela permet donc actuellement d’ajouter une pièce au niveau de la toiture sans que ce soit « un nouvel étage ». Or, le nouveau règlement redéfini une mezzanine comme une construction d’un plancher entre deux étages, ce qui élimine la possibilité de construire sur la toiture d’une résidence.

JB: Le projet de règlement propose en effet de considérer une mezzanine constituant une construction hors toit, ou un balcon intérieur situé au-dessus du dernier étage, comme un étage. Il en résulterait que ce type de construction serait interdit sur certains édifices et dans certains secteurs, car le nombre d’étages du bâtiment dépasserait la limite d’étages prévue à la règlementation. Il ne s’agit cependant pas d’une interdiction complète, mais d’une limitation des mezzanines sur des édifices qui sont, avant l’ajout de la mezzanine, au maximum d’étages permis dans le secteur. Il faut aussi noter qu’une demande de dérogation sera toujours possible, selon ma compréhension. Par ailleurs, le règlement prévoit des clarifications sur le respect de l’ensoleillement, du bruit et des vues vers et depuis le voisinage et l’espace public. Ces dernières me semblent prometteuses, car on dépassera enfin les restrictions formelles pour s’appuyer sur des principes de mise en espace dans les processus d’octroi de permis.

 

Source: Intégral Jean Beaudoin

Source: Intégral Jean Beaudoin

 

Selon vous, pourquoi ce règlement soulève-t-il autant de mécontentement auprès de résidents et d’architectes qui travaillent dans l’arrondissement?

 

SC: L’idée de restreindre de façon aussi importante l’accès à plus de superficie habitable et de ne considérer que la possibilité de construire une mezzanine suivant la méthode du projet particulier (PPCMOI) rendra l’accès extrêmement difficile puisque le cadre règlementaire est peu défini et se réfère aux décisions et à l’appréciation des comités d’urbanisme (CCU). Or, la possibilité de bonifier un peu la superficie d’une résidence existante permet d’ajouter une chambre, une pièce supplémentaire. Beaucoup de familles optent pour cette possibilité, ce qui permet, dans bien des cas, de demeurer dans leur résidence lorsque la famille s’agrandit. Cette mesure [la mezzanine] permet de maintenir un bon nombre de familles sur le Plateau en évitant de vendre leur résidence pour en acheter une plus grande ailleurs… et proportionnellement plus dispendieuse! Plusieurs familles devront nécessairement changer de quartier pour acquérir une habitation de plus grandes dimensions. La mezzanine permet aussi la densification douce du cadre bâti, permet l’accès à plus de lumière naturelle, à une terrasse lumineuse et augmente la qualité de vie de ses habitants. L’accès au toit permet aussi de végétaliser les toitures, de cultiver des jardins et de réduire les effets des îlots de chaleur lorsque les aménagements au toit sont bien conçus.

JB: À la lumière de ma lecture du règlement et en considérant les efforts de transparence et de consultation des élus de l’arrondissement, je pense qu’il y a un important problème de communication et de perception du projet de règlement. Ce règlement est perçu comme un moratoire ou une interdiction alors que c’est un projet qui pourra, selon moi, permettre de clarifier et de mieux encadrer ce type de transformation de l’environnement bâti. C’est un grand défi de quantifier des dimensions règlementaires, mais je pense que le fait de définir la mezzanine comme un étage est cohérent avec la définition des limites d’étages dont le Plateau s’est dotée pour respecter l’environnement construit qui fait sa reconnaissance internationale, c’est-à-dire le « 2 à 3 étages ». Je pense que l’arrondissement gagnerait à mieux communiquer le projet de règlement et que les architectes et résidents gagneraient à prendre le temps de le lire dans tous ses détails.

 

Que pourrait-on faire pour améliorer le projet de règlement et apaiser les tensions? 

 

SC: Tout comme l’arrondissement, je crois que la construction de mezzanine doit être bien encadrée afin de s’assurer de la qualité du cadre bâti. Par contre, je crois qu’un projet de règlement établi avec les professionnels, comme les architectes, permettrait de mieux encadrer la règlementation afin de s’assurer de la qualité architecturale des interventions des nouvelles mezzanines. Je suis d’avis que la mise en place d’un guide de conception décrivant et documentant les principaux objectifs et les règles d’insertion serait un outils fort apprécié et rassembleur. Ce guide permettrait à l’arrondissement de contrôler la qualité des interventions, assurerait le développement approprié de la ville et inciterait les concepteurs à proposer des projets novateurs. L’objectif commun est certainement de construire une ville qui propose une grande qualité de vie à ses citoyens, qui permet aux familles d’avoir accès à des habitations adaptées à leurs besoins et permettra à la ville d’évoluer et de s’améliorer. Je crois que l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal peut agir comme chef de file et proposer une vision progressiste du cadre bâti.

JB: Étant donné que le point critique du règlement est la limitation du nombre d’étages, il est selon moi essentiel que « ces limites » soient clarifiées. Les maximums d’étages sont de 2 à 3 étages et reliés à la hauteur des lots voisins. Si on reste dans les définitions actuelles sur ces maximums, on risque fort bien de limiter tellement le nombre d’étages qu’on sera en situation d’interdiction de facto. Le maximum de 3 étages sur le Plateau, incluant les mezzanines, sauf zones exceptionnelles, me semble simple comme référence. Il serait également très apprécié que la ville constitue sa liste des « équipements », matériaux de recouvrement et fenêtre certifiés, notamment pour les toitures. Le fait de demander des certifications aux demandeurs de permis génère d’importante dépenses en consultants pour ces derniers. Par exemple, c’est très contre productif de faire faire 5 études sur l’impact sonore d’un équipement de climatisation installé dans des endroits standardisés et similaires. Cela en coûte de 2000$ à 5000$ pour chaque propriétaire pour qu’un consultant produise un dossier, certes contextualisé, mais très générique. Une liste des produits « certifiés ville » démontrerait que la ville travaille pour le citoyen au lieu d’être en position d’opposition. La densité urbaine est un atout précieux et fragile qu’il faut préserver sur le Plateau. En ce sens, s’assurer de faire une place aux familles avec des agrandissements vers les toits reste un outil à fort potentiel. Même si les demandes de permis sont plus longues, je compte bien tester ces limites quand nos projets le demanderont, car c’est sur celles-ci que l’on peut inventer… et notre quartier doit toujours se réinventer, incluant sa réglementation!

 

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Mise à jour :

 

Étant donné la mobilisation, l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal nous a fait parvenir les informations suivantes:

« Il y a quelques temps, nous avons reçu une demande de mezzanine sur une très belle série de maisons victoriennes colorées sur la rue Drolet – ces maisons qui sont au Plateau ce que les « painted ladies » sont à San Francisco. Nous avons réalisé que nous n’avions aucun outil règlementaire pour refuser le projet. Avec l’augmentation du nombre de demandes pour des mezzanines sur le Plateau (34 par an pour les deux dernières années), nous savions que cette situation allait souvent se répéter. Nous avons pensé renforcer le règlement actuel pour tenir compte des maisons ou des séries de maisons que nous voulons protéger mais ce n’est pas possible. Les règlements s’appliquent à des secteurs entiers de l’arrondissement (ou à des rues spécifiques – dans certains cas exceptionnels des rues) mais pas à des maisons particulières. La seule règlementation1 permettant de faire une analyse fine – au cas par cas – est la dérogation. Le danger de cet outil toutefois c’est qu’il permet aux élus ou à des voisins de s’opposer à un projet. »

 

L’arrondissement ajoute: « Nous pensons que très peu de projets seraient refusés, mais ce n’est pas l’avis des architectes qui se sont présentés à la soirée d’information [NDLR: du mardi 29 août dernier]. Pour tenir compte de leurs craintes, nous allons annoncer mardi [NDLR: le 5 septembre en soirée] notre intention de prendre quelques mois pour réétudier le projet et surtout pour donner la possibilité à ceux qui ont des projets à l’étude – pour lesquels ils ont souvent investi des sommes importantes – de déposer leur projet. Nous en profiterons aussi pour aller chercher les avis de plusieurs groupes concernés comme l’Association des architectes en pratique privée du Québec, le conseil du patrimoine, l’Ordre des architectes, etc. »

 

 

Marc-André Carignan, b.arch.,
Chroniqueur en architecture et design urbain
Kollectif (section D'ici et d'ailleurs)

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Crédit photo: Marose Photo

Commentaires

François Lalonde

N’oubliez pas qu’un « Projet particulier » ou PPCMOI dans le jargons, c’est 2080$ de frais, qui s’additionne aux frais d’étude de permis et de PIIA, en plus des frais de publication dans les journaux locaux. En plus de nécessiter une présentation aux membres du CCU, ensuite une présentation au caucus des élus, une adoption au conseil d’arrondissement, ensuite une consultation publique, une deuxième présentation au conseil, l’ouverture d’un registre si des voisins n’aiment pas le projet (ouverture aux NYMBI), une troisième adoption par les élus… et 6 à 8 mois plus tard le client aura peut-être une autorisation de l’arrondissement. Ensuite le citoyen devra déposer sa demande de permis, et les délais d’étude de permis recommenceront… pour avoir un permis 12 à 14 mois plus tard. Je suis essoufflé juste à penser à cette lourde administration.

Je crois que des critères et objectifs de PIIA accompagné d’un guide de bonnes pratiques serait plus légers administrativement (moins de fonctionnariat), moins coûteux et moins longs pour les résidents du Plateau.

Pensez y bien, la simplicité a bien meilleur goût :)

Gagnon

On me dit qu’à Paris c’est pire.Le processus est très long et très coûteux pour un agrandissement ou même la moindre modification sur ces immeubles historiques. Nos projets de « mezzanine » demande des structures très coûteuses, voir des investissements qui peuvent être démesurés et imposants. Il est important de prendre le temps d’évaluer leur impact avec une bonne réglementation. Il s’agit bien de l’ajout d’un étage parce que le terme mezzanine à tellement été manipulé par les codes qu nous avons l’impression d’un ajout minime.
Autre aspect, les derniers étages se bonifient par ces belles verrières alors que les rez-de-chaussée se barricadent derrière des clôtures opaques pour ne plus laisser aucune vue ou même du soleil dans les cours. Ces ruelles sont pourtant un espace commun unique qui offre convivialité et partage du quotidien. On pourrait davantage permettre de construire de petits logements ou des ateliers vitres sur 2 ou 3 étages pour répondre aux besoins de soleil . Les grosses terrasse de bois sont déja bonne pour la casse. Ces ruelles fant partie de la typologie des îlots d’habitation mais on les utilisent de plus en plus comme voie de garage pour les voitures.

Entre la terrasse privée exclusive sur le toit et la ruelle, il y a toute l’histoire des gens qui habite le Plateau.
Je n’ai rien contre ces volumes modernes construits de manière plutôt arrogante, mais il y a beaucoup de choses à regarder dans un îlot d’habitation.

Suzanne Gagnon architecte

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